Existen muchas dudas acerca de cómo funciona la hipoteca en la Ley de Segunda Oportunidad. Las más frecuentes tienen que ver con la conservación de la vivienda cuando no se pueden pagar las deudas, pero también hay quien se pregunta cómo afecta el hecho de que intervengan avales o qué ocurre con las deudas derivadas de hipotecas ya ejecutadas.

Por eso, hoy queremos tratar las cuestiones más frecuentes relacionadas con la hipoteca en la Ley de Segunda Oportunidad.

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Si tengo una casa hipotecada y me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad, ¿podré quedármela?

La Ley de Segunda Oportunidad permite a los deudores que sean personas físicas y hayan caído en la insolvencia de buen fe volver a empezar. Esto supone que, en general, tu patrimonio será liquidado y aplicado al pago de tantas deudas como se pueda.

Así, la ventaja de la Ley de Segunda Oportunidad radica en que una vez entregues todo tu patrimonio, el juez podrá exonerarte del pago de lo restante, cancelando tus deudas pendientes. En caso contrario se aplicaría el principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil), de modo que tus acreedores podrían seguir exigiéndote el pago de lo restante.

Por tanto, en principio, la Ley de Segunda Oportunidad te permite cancelar la hipoteca, pero a cambio de entregar tu casa.

Cuándo puedes quedarte tu casa pese a la hipoteca en la Ley de Segunda Oportunidad

Sin embargo, la jurisprudencia reciente está admitiendo casos en que el deudor se puede quedar con su vivienda hipotecada. Se trata de situaciones en que:

  1. La venta de la vivienda resulta antieconómica. Esto puede producirse porque se obtenga un valor muy inferior al de mercado o porque se provoquen importantes cargas en el deudor.
    Por ejemplo, si las rentas de alquiler que va a tener que pagar son muy superiores a la cuota hipotecaria, no tiene sentido quitarle la vivienda. En estos casos es preferible que el deudor se quede con la vivienda, siempre que se haga cargo del pago de la hipoteca.
  2. La vivienda tenga un valor muy inferior al de la hipoteca pendiente. En caso contrario, lo normal sería venderla para aplicar su precio al pago de la hipoteca. Pero, ¿por qué enajenar una propiedad que no va a cubrir deuda alguna?

Pero debes saber que para conservar tu vivienda tras acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad necesitarás la asistencia de un abogado con experiencia en el mecanismo y una capacidad de solvencia suficiente para mantenerte al corriente en el pago de las cuotas restantes. A fin de cuentas no tendría ningún sentido mantener al deudor en la propiedad de un inmueble que no puede pagar.

¿Qué ocurre si mis padres han avalado la casa hipotecada y me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?

El artículo 178 bis de la Ley Concursal regula el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho. Este beneficio es el que te permite cancelar las deudas pendientes, quedando a salvo del principio de responsabilidad patrimonial universal.

Este artículo, en su apartado 5, indica que los derechos de los acreedores frente a obligados solidariamente y fiadores o avalistas quedan a salvo. Es decir, el beneficio de exoneración solo alcanza al concursado, y no a sus avalistas.

Según esta disposición, aunque te acogieras a la Ley de Segunda Oportunidad y se cancelara tu hipoteca, el banco podría seguir exigiendo el pago a tus padres, en concepto de avalistas.

Sin embargo, esta interpretación sería ilógica: ¿cómo va a responder un avalista de una deuda cancelada? Por eso, gran parte de la doctrina y la jurisprudencia ha reaccionado frente a esta redacción, corrigiendo de nuevo las imprecisiones del legislador.

La posición actual de los Tribunales

Aunque la cuestión no está exenta de controversia, se entiende que el BEPI puede extender sus efectos a los fiadores y avalistas.

Debemos recordar que la fianza y el aval son obligaciones accesorias, que no pueden subsistir sin la principal (en este caso, el pago de la hipoteca). Extinguida, por tanto, la deuda (obligación principal) decaerán también las obligaciones accesorias, como señala el artículo 1847 del Código Civil al disponer que:

La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor […]”.

¿Qué ocurre si tengo varias propiedades y me acojo a la Segunda Oportunidad?

Si te acoges a la Ley de Segunda Oportunidad y tienes varias propiedades, lo más normal es que todas o la mayoría terminen liquidadas. De nuevo, podemos aplicar lo antedicho sobre la vivienda hipotecada. En la Ley de Segunda Oportunidad se trata de reducir o cancelar las deudas así que, salvo que la enajenación resulte antieconómica, perderás tus propiedades.

En este sentido, recuerda:

  1. Que la propiedad con mejor régimen de protección es la vivienda habitual. Su enajenación es la más gravosa (ya que te obligará, previsiblemente, a pagar un alquiler) y, además, conculca el derecho a una vivienda digna.
  2. Que si escondes bienes para que no sean liquidados junto al resto de tu patrimonio, tus acreedores podrán reabrir el concurso e incluso acusarte de un delito de frustración de la ejecución. De modo que no deberías arriesgarte tratando de alzar tus bienes.
    La Ley de Segunda Oportunidad no es milagrosa, ya que te hace empezar de cero. Pero en muchas ocasiones será tu única vía de salida de la situación de insolvencia.

Si el banco ya me embargó la casa pero todavía me exige deudas, ¿puedo cancelarlas gracias a la Ley de Segunda Oportunidad?

También puede ocurrir que el banco siga exigiéndote el pago de deudas tras haber ejecutado tu casa sometida a hipoteca. La Ley de Segunda Oportunidad se aprobó precisamente para zanjar situaciones como estas.

En estos casos, el banco concurrirá a la reunión del acuerdo extrajudicial de pagos como cualquier otro acreedor. Tendrá derecho a votar, y en caso de que se apruebe un AEP con las mayorías suficientes, quedará sometido al mismo.

Además, si el AEP fracasa y llegas al concurso sucesivo, las deudas del banco se someterán al plan de pagos (pudiendo sufrir quitas y esperas) o serán exoneradas mediante el BEPI.

De modo que la respuesta es afirmativa: precisamente, el objetivo de la Ley de Segunda Oportunidad es librarte de este tipo de deudas, como las que persisten tras la ejecución de la hipoteca cuando ya no tienes recursos para afrontarlas.

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